親から実家や土地を相続した際、「誰が継ぐか決められない」「現金がないから平等に分けられない」という理由で、「とりあえず兄弟の共有名義にしておこう」と安易に決めてしまうケースが後を絶ちません。
しかし、この「共有名義」は、将来的に不動産が「分割できない負の遺産」へと変わってしまう大きなリスクをはらんでいます。
今回は、共有名義に潜むトラブルと、その解決策について解説します。
1. 共有名義のメリットと、それを上回る「厳格なルール」
不動産を共有名義にすることには、一見するとメリットもあります。
取得額を均等に分けられるだけでなく、親と同居していた家を売却する際などに使える「最高3,000万円の特別控除」を共有者それぞれが利用でき、税負担の軽減につながるケースがあるからです（※共有者が3人以上の場合は最大2,000万円）。
しかし、民法では共有不動産の取り扱いについて非常に厳格なルールが定められています。
貸す・大規模な修繕をする場合：持分の「過半数」の同意が必要。
売却する・建て替える・担保に入れる場合：共有者「全員の同意」が必要。
つまり、共有者のうちたった一人でも「実家を残したい」「売りたくない」と反対すれば、原則として不動産を売却して現金化することはできなくなります。これが、将来の活用を著しく制限する最大のデメリットです。
2.「共有状態」を解消するための4つの選択肢
すでに共有名義になってしまっている、あるいは意見が対立してしまった場合、共有を解消するためには以下の4つの方法から選ぶことになります。
全員で合意して第三者に売却する
最も円満な解決策です。
不動産全体を売却し、その代金を持分割合に応じて分配します。
ほかの共有者の「持分」を買い取る（単独所有化）
例えば長男が、次男や三男の持分を買い取り、長男一人の単独所有にする方法です。
ただし、買い取るためのまとまった資金力が必要になります。
自分の「持分」だけを売却する
自分の持分だけを第三者や他の共有者に売却して離脱する方法です。
ただし、持分だけを買いたいという第三者は極めて少なく、市場価格より大幅に安く叩かれてしまうのが一般的です。
裁判所を使う（共有物分割請求訴訟）
話し合いが平行線をたどる場合の最終手段です。
裁判所が「物理的に切り分ける（現物分割）」「競売にかけて代金を分ける（競売）」「一人が取得し、他にお金を払う（価格賠償）」のいずれかの方法での解決を命じます。
3. トラブルを避ける最大の防衛策は「最初の協議」
共有名義によるトラブルを未然に防ぐための最善策は、そもそも共有名義にしないことです。
遺産分割協議を行う段階で、誰か一人が相続して他の人に代償金を払うか、あるいはその場で売却して現金を分けるかなど、「単独所有」を前提とした話し合いを行うことが極めて重要です。
もし、どうしても遺産分割の話し合いがまとまらず、すでに共有名義の不動産を持て余している場合は、事態がさらに複雑化する前（次の相続が起きて共有者がネズミ算式に増える前）に、速やかに専門家へ相談することをお勧めします。